东莞佛山的租金回报率是北上广深均值的3倍 | 晓报告

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抓住粤港澳大湾区房产投资机遇

三十年前我推断上海的经济将会超越香港，今天我推断深圳一带将会超越上海。

 ——张五常

 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

深圳一带，也就是我们现在所说的粤港澳大湾区。这片区域以不到全国1%的土地面积和5%的人口，创造了全国约12%的GDP，完全称得上是超级经济体。

同时，随着今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，将会带动大湾区商业地产比如写字楼、工业园区的需求，房价和租金也将迎来上涨。

在本周上线的《预见未来：52期精读报告》中，我们整理了全球最大的商业不动产服务公司之一，世邦魏理仕研究部发布的粤港澳商业地产投资报告——《粤港澳大湾区：中国先驱城市区 未来世界第一湾》，带大家发掘粤港澳大湾区商业地产的投资机遇。

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我们都知道，买房要看地段，我们不妨先来看一看粤港澳大湾区各城市的“地段”。

从粤港澳大湾区的CBD分布来看，广州、深圳和香港无疑属于第一梯队，佛山、东莞属于第二梯队，中山、珠海、澳门则属于第三梯队。

接下来，我们会分别从各梯队城市的出发，来给大家透露五个投资看点。

广州、深圳和香港这三个第一梯队城市的成熟写字楼，一直以来都处于供不应求的状态。

我们从写字楼的整体空置率来看，广深港成熟写字楼的整体空置率保持在5%~10%。越是市中心地段，空置率越低，其中香港中环的写字楼整体空置率只有1%。空置率越低，房租也会越高，因此，这三地的成熟写字楼租金将长期维持在高位，投资的性价比也就不高。

所以，我们不妨把投资目光转向新的商务区，比如广州的琶洲和金融城、深圳的后海和前海以及香港的九龙东。因为这几地的入驻率和租金相对较低，升值潜力更大。

作为第二梯队的城市，紧邻广州的佛山和紧邻深圳的东莞，凭借较低的租金，已经开始承接广州、深圳和香港外溢的科技企业和服务业。

比如，毕马威、汇丰、华为等公司已经将后台和研发部门搬到了佛山金融高新区和东莞松山湖片区。

这两地的投资优势在于写字楼的租金回报率非常高，报告预计，东莞佛山两地的写字楼租金回报率将超过5.5%。而易居房地产研究院发布的报告显示，北上广深4个一线城市的平均租金回报率仅为1.8%。

随着大湾区“1小时生活圈”的打通，人们可以白天在港澳工作，晚上回湾区的其他城市生活，反之亦可。人口的流动也会带来住房和消费的需求，对住宅和零售物业市场有利。

目前，在广州和佛山交界的地铁站周边如金沙洲和佛山金融高新区等地区，聚居了不少跨城通勤的工作人口。报告预期，类似的情況未来有可能在东莞出现。

除了以上看点，本期报告还将告诉你在投资地产时要避开哪些坑，以及粤港澳大湾区各城市应该投资什么类型的地产。购买专栏，你还可以获取涵盖财富、行业、城市、职场4个模块的52期精读报告。帮助你用数据打开知识新视角，抓住自己的职业和投资机会。

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