重磅 | 首创奥特莱斯正式签约进驻郑州新田城，奥莱井喷，这样科学吗？

作为新兴的二线城市，郑州商业近几年的发展可谓“突飞猛进”。然而即便如此，一下子蹦出这么多奥特莱斯的规划还是让人为之担忧。据郑州商业观察了解，继杉杉奥莱、世贸奥莱宣告落户郑州之后，今日上午，有着“新城发展主引擎”之称的首创奥莱正式宣告进驻郑州，并于本土地产新贵“新田置业”达成战略合作，将投资20亿元，在新田城洞林湖南岸兴建一座总建面达20万平方米的奥特莱斯。

新田置业与首创集团签约仪式现场

新田置业董事长田太广、新田置业总裁冯常生

首创奥特莱斯是何许人也？

首创奥特莱斯隶属于首创置业，首创置业是中国领先的地产综合营运商，首创集团旗下地产旗舰，亚洲大型投资机构GIC在中国的战略合作企业，综合实力和品牌影响力位居中国领先地位，于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868）。 首创置业以系列化、标准化的产品线不断进行全国扩张，开发项目共计六十余个，现已成功布局“环渤海”、“中西南”、“长三角”和“泛珠三角”等四大经济 圈，先后进入北京、天津、沈阳、成都、重庆、西安等近二十个城市，形成了四大经济圈“核心城市+卫星城市”的战略布局。

为何选址在位于郑州西南方向的新田城？

在城市选择上，首创奥特莱斯选址主要集中于人口大于500万、GDP2000亿以上的重点新城，包括经济发达的一二线城市以及区域型经济中心城市。这些城市不但要有一定的人口基数和增长速度，同时要有较强的消费能力。

在区位选择上，首创奥特莱斯主要选择政府重点规划新城、新城规划人口30万以上，一小时车程辐射人口2000万以上；交通方便，高速路、快速路等，能带来大量客源。

郑州荥阳市新田城区域经过首创钜大专业团队的考察研究，基本满足上述奥特莱斯选址标准，在绕城高速匝道开口、道路拓宽等工程竣工前提下，奥特莱斯业态适宜在此地生根发芽，引入一定数量的国际知名品牌，为区域消费提档升级做出应有的贡献。

根据奥莱运营经验，一座总建筑面积达到8-10万平米的奥特莱斯进入平稳运营期（开业第三年）后，每年销售额可达10-15亿，带动客流1000万人次左右，年贡献税收近亿元。相信在我们的共同努力下，实现此目标指日可待。

首创集团选择在新田城开出旗下奥莱项目，不仅看重该区域未来同时拥有新田、恒大、碧桂园三大房企（据了解，招商局地产也将落户该区域，携手郑地集团共同参与片区开发）聚集于此，更看重周边的交通配套及路网

新田城鸟瞰图

建设中的新田城（图片来自摄影家协会）

郑州新田城首创奥特莱斯概念图

郑州一下蹦出这么多奥莱，土壤适合吗？

首先，整个市场现在所面临的现实既：除了北京、上海这种超级一线城市的消费者对品牌有较高认知水平之外，绝大多数的二三线城市消费者对品牌的认知度不高。

其次，中国是一个储蓄型的社会而非消费型社会，绝大多数的消费者在为房子储蓄、为医疗储蓄、为教育储蓄、为孩子储蓄、为养老储蓄，中国虽然人均GDP已经达到国际上适合奥特莱斯发展的水平，但是我们不能忽略欧美的社会福利水平远远高出我国，公共服务的缺失挤占了居民消费造成的消费能力不足，造成了在中小城市奥特莱斯项目举步维艰。

第三，盲目追求规模。国内奥莱项目在前期规划的时候动辄十几万甚至几十万平方米，还以规模宏大作为卖点，对未来招商和经营欠考虑。反观奥莱的发源地美国，最大的Woodbury Commons Outlets面积不超过8万㎡，而且还是在历经几十年共五期的扩建后所得出的最终结果。

第四，开发商自身招商能力弱。我们可以算一笔账，如果一个奥特莱斯一个季度的货源为一亿元，按照目前全国200个奥特莱斯基数进行计算，一年就需要消耗至少800亿元的货源，国内市场上哪有那么多的名品库存积累？

国内的奥特莱斯还停留在正价店下架过季产品的阶段或者是国外的买手制，缺乏国际品牌的渠道和国际品牌的直营工厂店，货品的丰富程度和更新程度及配货量都远远不足，导致了国内众多奥特莱斯最后成为了“奥特慢”。有些品牌来自于层层代理商，与正品店相比，折扣力度十分有限，也影响了消费者的需求。

在国外奥特莱斯的主要货源都来源于品牌的工厂店，为奥特莱斯专门生产反单产品。国内奥特莱斯没有形成一个从生产、销售、消费的完整生态圈，这是国内奥特莱斯前景一片光明现实却凋敝零落的主要原因。

回过头来看，无论是已经开业的丹尼斯奥莱、绿地G－BOX，还是正在建设中的杉杉奥莱、世贸奥莱，不得不说各路巨头都想抓住这个市场空白期，干出一番事业来。但在郑州商业观察看来，无论地理位置、交通、还是辐射面，只看好首创奥莱以及杉杉奥莱这两个项目在郑州的发展。

郑州四个在建奥特莱斯项目区位图，其中华盛奥莱（华南城旗下）仍在前期规划中

位于中牟大孟镇的杉杉奥特莱斯

郑州商业观察认为，近年来经济持续稳定的发展，人们生活水平的提高，都为奥特莱斯在郑州的良好发展给予了强有力的支撑。

奥特莱斯模式不仅是一个服装品牌与商业资本很好的结合点，更是一个服装产业与商业资本很好的结合点，但如果仅仅让消费者大老远的跑过来只是为了买几件衣服，那就会显得不够那么完美。

除了品牌折扣，郑州商业观察认为，奥特莱斯还应更贴近消费者需求，并为其提供更为超值的品牌购物，满足消费者吃喝玩乐一站式全方位的生活体验。就像国外的奥莱一样，会开设在知名的旅游区，通过各种方式让消费者“粘”在那里。

奥特莱斯模式要想在郑州发展的好，就必须根据郑州商业及消费者市场的实际情况，进行合理的规划、创新和升级。并建立出行更方便、环境更优雅、品牌更档次的奥特莱斯，让奥特莱斯离城市消费者近一点，离奢华更近一点。

聊起跟奥特莱斯相关的话题，相信老郑州们一定不会对早年曾一度风靡全城的“郑州康城奥特莱斯”陌生。

2009年12月18日，郑州康城奥特莱斯购物中心在郑东新区宝龙城市广场盛大开业。开业当天，便创造了近10万人次的客流量。

然而好景不长，康城奥特莱斯在经历了短暂的门庭若市后，迅速跌入谷底。

名品牌蒸发、货品稀少、客流量大幅缩水等问题的出现令人唏嘘不以。一间间空铺留下的，是曾在此经营过的商铺招牌。既包括Burberry这样的国际一线品牌，也蕴含了阿迪达斯、耐克这样的国际一现运动品牌。而很多营业店铺，虽有5折左右的优惠，货品却相当稀冷。

据一位已离职的前郑州康城奥特莱斯高管向郑州商业观察透露：康城奥莱经营的高端奢侈品为自营与联营两种方式。自营方式是采购部门从境外批量购买，再放入店内进行二次销售。联营方式则是与苏州、杭州等地的高端品牌代理商合作，将一部分旧款商品在店内综合式销售。但两种方式始终面临“货源不稳”的尴尬。

品牌结构上不去、商品资源供应不稳，即意味着商场对一线品牌与消费者始终缺少号召力。而这也成为了郑州康城奥特莱斯最终走向关门撤店的直接原因。

郑州首个“奥莱”，后来被认定其实是挂羊头卖狗肉

2011年，康城奥特莱斯闭店，此举带回的更多是反思。为当时发展尚未成熟、交通环境并不十分便利的郑东新区未来的商业发展前景画上了一个大大的问号。

然而随着近几年郑州大踏步式的发展，航空港区、龙湖副CBD、白沙组团等一系列国家政策的推出再一次刺激到了那根商业神经。

2014年8月20日，杉杉奥特莱斯·郑州项目在普罗旺世中城项目(郑开大道与223省道交汇处)举行盛大的开工奠基仪式。

杉杉奥特莱斯•郑州项目地处郑州市和开封市之间，郑开大道和雁鸣路交叉口，距离郑州市中心约20公里，40分钟车程，是普罗旺世落户中牟引进并成功启动的第一个商业项目。该项目占地188亩，由杉杉集团与信和·普罗旺世强强联合、共同投资建设，计划引进国际国内品牌255家，并计划于2015年底建成开业。

紧接着的2014年9月28日上午，总投资30亿元人民币，占地约400余亩，总建筑面积达68万㎡的郑州世贸奥特莱斯购物中心项目奠基仪式在郑州经济技术开发区国际物流园区隆重举行。

这是上海世贸、天津现代集团携手河南国基集团，结合河南省郑州市省会优势、交通优势、市场优势，推出集高端名品奥特莱斯、星级酒店、ShoppingMall、特色商业街、高档商务办公楼等多种高端服务业态为一体的大型综合性商业项目。

郑州白沙组团－杉杉奥特莱斯（在建）

郑东新区－丹尼斯奥莱天地（已开业）

经开区－世贸奥特莱斯（在建）

郑州荥阳－新田城·洞林湖首创奥莱（完成签约）
惠济区－天河商业奥特莱斯综合体项目（前期）
登封－奥特莱斯芭蕾雨（规划中）

郑东新区－绿地G－BOX（已开业）