300人围观的地产股电话会议会谈些什么？

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300人围观的地产股电话会议会谈些什么？

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一、核心观点

【1】天风地产首席陈天诚：全面宽松概率不大，结构性宽松是趋势。

全面宽松不太可能，局部变相宽松可以期待，四限措施不可持续，边际上一定会宽松，长效机制将提升地产股估值。

个别城市宽松是确实的，但多以人才政策为出口。

2018年开年之后地产股表现不俗，同时整个地产行业也出了非常多政策，大家关注度比较高。

我们总结整理了接近14个城市的政策——自从17年5月18日开始到昨天（1月6日），从济南到后面的西安、昆山、武汉、长沙、郑州、兰州、合肥跟南京……

整理之后发现，这半年以来其实各个区域城市都有进行某种程度上的政策宽松，而最最明显的一个共同点是80%以上的政策条款都是针对人才引进的宽松政策条款。

举个例子来说，17年10月昆山取消了对本科及以上学历在昆山工作的外地户籍人口的购房限制，成都17年7月出台的政策是只要凭毕业证就可以落户，落户就可以享受本地居民的购房政策，武汉是大专以上学历毕业零门槛落户。

兰州的政策是简单明了的，部分地区取消限购，但他增加了限售的措施，增加了限售取消了限购。

我们不能简单地把这一轮宽松理解为限购限贷的彻底宽松，需要关注的是二线城市在政府整体“房住不炒”的大逻辑下，运用一些相对变通的形式，或者说相对宽松的手段跟方法去实现这种变通的宽松措施。

所以这一轮跟以前不同的是还不能期待大家全面性的宽松，目前还没有到这个时间点；但是某些区域城市（这些区域城市不仅限于那些所谓的高库存的城市，也包括在一些核心的二线城市，以及人口流入非常明显的二线城市）政府为了吸引人才留住人才进行适度的政策宽松是可以期待的。

第二个，地产行业的长效机制建设，以往市场普遍解读为利空，我个人是解读为利好的，我个人认为没有短期调控的长效机制才是真正的长效机制。

假如说未来1—3年或者3—5年，整个房地产的调控迈入长效调控阶段，必定会伴随着短期调控政策的稳定，不一定会退出。

比如一线城市的限购限贷不一定会退出，但是可能政策会稳定，整个行业政策风险的不确定性是下降了的，整个行业的风险溢价也是下行的，整个行业的估值会随着长效机制的建设而不断地得到提升。

以前二级市场也好，房地产产业界也好，其实应对政策是非常累的，整个生产经营周期以及投资周期，都严重受到频繁政策调控的干扰；

而假如说政策能够迈入一个长效管理的思维而不是短期的决策思维，对整个行业来说，对二级市场来说都是非常好的大的思路。

我个人的思路：

第一，由于目前的政策过于严格，未来边际上只有相对宽松的可能，而且他不会是全面性的宽松，可能是局部区域，或者相对某些区域。

第二，我个人理解长效机制的建设一定会大幅提升地产股的估值，尤其是抵抗周期以及核心区域，具备优质土地储备的公司。

二、亿翰股份董事长陈啸天：地方政府财政压力倒逼政策宽松，海南征税制改革试点比房产税更值得关注

我想大概谈两个观点。

第一个关于当前房地产市场局部的放宽政策，可能是一个趋势，实际上我是在2017年的11月下旬开始讲这个观点的。

因为大家知道2017年大半年整个房地产行业都是处于一个限制性的政策环境中，尤其是核心城市，一线跟二线这些城市都是限制需求，比如限购这些政策。

我刚刚为什么讲到11月底的时候突然调整了我自己的观点？

2017年11月25号我们亿翰和全国房产商会，组织了一次中国房地产企业金融风控的座谈会，我们认为，目前限购也好、限贷也好，导致地方财政有比较大的压力了。

再往后大家可以看到最近的信息，比如说内蒙古包头地铁被叫停，再比如说昆山的轨道被叫停，财政部突然表态，意思就是谁家的孩子谁抱走，地方政府财政上需要自己独立。

我们是11月底的时候，开始调整我们的政策，跟很多朋友都在说，政府会逐步走向宽松。

我认为大的逻辑还是地方债和地方财政的压力，因为这两年我们批了大量的轨道交通和机场这些大型基建。尤其是对二线城市而言，他这样一个滚动性的年度财政投入是非常巨大的。

这两年我们的调控更多的是冲着一线和二线在调，把地方财政压得很紧，年度性滚动的财政投入有巨大压力。

所以我认为当前房地产放开是一个趋势，这个趋势不是说所有都放开，一线要放开仍然是很难的，估计是很小范围有限度的，最多是发点预售证。

这一轮放开的趋势应该是二线城市会上来，尺度会大一点；但是三四线包括县城也看到了，王部长开始表态了，从原来的限制改善需求改为支持改善需求。

说明二线会逐步放，三四线还是部分三四线在去库存，所以根本不存在放不放的问题，还是利好的一个趋势。

所以我认为这一轮更多寻求政策放开的是普通的二线城市，以及个别的重点二线城市，武汉是重点二线城市，一线还是会很紧。

一线按照道理也不要松，松的话报复性的反弹会比较严重，不排除一线会有预售证陆陆续续放一点，这是第一个观点。

第二个观点想汇报一个，关于很多人谈的房产税的问题，我再跟大家讲一下：我的观点一直非常明确，房产税短期出来的概率较小。

我认为涉及到的集体利益比较难以平衡，大家可能说这个观点比较牵强，我告诉大家，所有官方动作里面最大的不是我刚才所讲到的房地产放开；当前最大的动作是很多人没有在意，前几天刚出来的，官方宣布海南省试点征税制改革这个事情，这个才是最大事情，我希望大家高度关注。

大家要明白我们二十多年房地产市场为什么突飞猛进？房产的价格为什么只涨不跌，为什么医疗改革、教育改革不那么成功？为什么这么多年大量的省、市“跑部进京”？

归根到底都是在于我们90年代的分税制，这是第一句话。

第二句话是为什么选择是海南？

因为我们是当年88年9月海南房地产泡沫开始，92、93年副总理强制性的暂停全国性的银行房地产方面的贷款，那个时候的确很多企业一夜之间死掉，就是因为当年的根子源头是由于海南引发的全国房地产的泡沫，所以我们当时采取了一个粉碎制，这是第二句话。

大家要明白这是为什么选海南？因为从海南开始，现在又从海南开始放开，他是有前因后果的。

第三点我想讲分税制的内涵。

大家知道，一个国家的管理，一个城市的管理，包括一个企业的管理，永远没有一套方式可以把它解决掉，它永远都是叫做分久必合、合久必分，集权者来说是分权，分权者是叫做集权。

我们为什么会出现海南当时的房地产泡沫？就是因为地方的财政、地方的管理都是自主的，因为自主就放的过了，所以导致泡沫一夜之间出来了。

所以到94年我们收权，因为94年之前你发现中央管不着，为什么管不着？地方有钱，中央没钱，地方又说中央管不着，所以94年分税制有几个目标，第一个把财权收到中央，一夜之间实现中央的权威性大大提升，这是成功的。

我们94年左右开始分税制各个部委、各个省一家一家去谈，最后大家都把经济领域重要的好的的税全部给中央，中央做统筹分配。

所以这20多年我们国家重大的高铁也好、高科技也好重大的突破，都是集中财力做出来的。

但是我们的地方政府，实际上他的考核还是GDP考核，地方政府把好的、大的税全部交到了中央，大家怎么办？跑部进京。

但是再怎么样，因为全国人民都去了，你到了后面，地方政府还是发现不够啊，来不及啊，怎么办呢？

那只好把眼睛从经济领域腾挪到社会领域：社会领域三个领域，社会改革叫做住房改革、医疗改革、教育改革。

我们的住房改革就是我们房地产市场这些年怎么起来的？就是因为住房改革这几年，地方政府要税收、要财政，地方政府要钱，所以他把手伸向了土地。

所以为什么房地产居高不下？因为地方政府也绑在上面。

有人开玩笑讲房地产绑架中国经济，也可以说地方政府绑了房地产，或者中央因为分税制倒逼着地方政府把手伸向了社会改革里面，所以我们的教育改革不那么成功、医疗成功也不那么成功，也是因为地方政府把手伸过来了。

最容易获取价值的，或者获取财政的是住房改革，这才是根子。

我们很多人天天讲房产税，老是以为房产税一出来就解决了，其实不可能的。

房产税大家其实摸着脑袋想一想，很简单，你向全国人民去收你收得到吗？你收到后面还不如不收，你收的成本多高啊？

第二个如果你只是针对重点城市，这些都有社保的，都是工薪阶层的，那国家怎么发展。

所以根子不是在于房产税，根子在于当年的分税制。是因为中央把地方政府大的税容易收的先进了中央，才导致地方政府没有钱，逼着地方政府把手伸向了房地产领域，现在是集权该改了。

所以我觉得这个道理比较简单，我一直不相信房产税会落实，根子在这个地方。因为征税制的改革比房产税的改革更要命，它才是根本，它才是之本，不是之末。

二、问答环节

1、关于18年房地产投资和销售、集中度的判断

【提问】：如果说在二线城市开始出现一些房地产政策的放松，会促进房地产企业进行新的投资吗？

【陈啸天】：那肯定会的，因为15、16包括17年，我们大量房企去库存很厉害，大家都去库存，开发商加大它的投资力度，也进入最后一个抢规模阶段，不增加投资没有土地储备量也就失去未来的话语权，投资增长这是肯定会的。

【提问】：这一波新的投资规模大概会达到什么样的水平呢？比如说14年的水平，或者比17年更加多？

【陈啸天】：地方政府缺钱会加大土地出让，另外房企现在也为下一步发展做准备，他会增加，但是现在说评估它的增加的量真说不清，这是从二线城市的角度。

如果说从年度投资的角度我个人这么来看，我的感觉应该会跟2017年的规模差不多，不会降到哪去。

因为前面企业吃后面的企业，大的吃小的，快的吃慢的企业，都是抢资源，所以这个投资我认为不会放慢，会是加剧的。所以你说单独城市，全国角度我相信2018年不会比2017年小。

【陈天诚】：我补充一下关于二线投资额的问题，其实你看历史的投资二线的投资额占比是比较稳定，基本上是43%—44%的份额，但是绝对额的增长还是非常明显的。

08年的时候整个二线城市地产投资大概是1.3万亿，到09年的1.57万亿，10年的2.1万亿，再到最近的14年是4.1万亿，15年也几乎是4.1万亿。

然后你刚才说会不会回到14年？目前16年是4.5万亿，我估计17年数据应该在接近4.7万亿左右，要回到之前年份不太可能。陈啸天讲的18年会比17年更高，可能二线城市的投资额接近5万亿的水平。

整个二线城市投资额几乎占全国投资额的44%左右，一线占比大概是12%，剩下的600多个三四线城市的占比也是44%的份额，这个我们专门有写一篇报告，关于一二三线城市的地产投资额的分析。

我也同意陈啸天的观点，二线城市肯定会上行，我刚才总结了大概七八个二线城市的这一轮宽松政策你会发现，二线城市抢人才非常凶的，二线城市也看到了一线城市挤压人口的策略，他们也是积极通过一些政策去获取人才，相应的整个二线城市对于住房的需求，边际上肯定会有提升的。

【提问】：那如果说按照您这个说法的话，在房地产企业来讲的话，我们以后是不是会更加去关注这种大型的房企？

【陈啸天】：肯定是的，因为我们已经算过了，大概用个三年这个行业大概50家企业会占到85%以上的市场份额。小一点的企业可能退的越来越快的。

【提问】：如果是全国的这种投资额呢？

【陈天诚】：肯定也是增长的，比17年肯定要更好。这个增速肯定在5.6%左右。

【提问】：您判断这一轮二线城市的宽松会对18年整个行业的销售面积或者是销售金额的增速会有什么影响？因为市场普遍的观点认为18年是小年，有没有可能在宽松的情况下导致18年相对17年还可能有一个正的增长？

【陈啸天】：二线城市这一波往上走，房地产行业的交易面积可能会往上走，交易金额不需要讨论，均价还是往上涨，18年总体交易金额按照道理仍然会维持一个高位，甚至有可能未必比17年会低。

但是2018年说交易面积我现在只能这么说，大概的感觉，因为这一轮老大对地产是不大喜欢的，因为地产占了太多资源，我相信地方政府这一轮所谓的放松只能是有限度的上。

我刚才讲了三四线不需要，他本来还是去库存的逻辑。更多的是一线不能放，二线放我相信也是部分放，但是这个放我们今天是以人才作为切入，下一步我相信不排除真的会有部分城市放开他的首付比例，这个我相信会出现部分的情况。

但我不认为它会扩到全局、全面，因为一旦扩到全局、全面那客观来说我想老大也会有想法的。行业面积会下来一点，但是金额应该不大会怎么下来，很有可能还是往上涨的。

2.关于行业企业格局

【提问】：在行业您判断的销售金额很可能还会有正增长的情况下，对于房企而言他们的机会或者说从我们投资角度来说什么样的房企可能会在下面的周期里面胜出，现在大家都讲集中度胜出的趋势，对中小房企来讲还有没有胜出和超越的可能性？

【陈啸天】：房企未来机会我认为整个行业现在已经出现明显的趋势了。你现在如果说从投资来讲，我只谈企业。

这个行业之所以大家都困惑，因为过去20年大家都是拿地、建房、卖房，市场都是消费者驱动的，想买房的人太多了，B2C推动了市场。

现在大家很困惑，那是因为B2C住宅为主的市场已经进入存量时代，大家开始困惑了。

另外政府开始隐型中在引导着房企帮助我们政府做实体产业，我称之为B2G，前面是B2C，B2G就是产业新的市场开始出来了。

下一轮谁有可能胜出？谁能够率先在B2G市场做出新的模型的企业，或者谁能够在资源端伴有资源的这些企业他可能在这个模型中走出来。

这个道理其实很简单的，可能大家做投资的，我认为对这块理解不深刻。

因为这几年下来已经非常明显了，房企你要想迎接下一轮的发展，我认为是关了一个小窗开了个大门，住宅市场已经开始进入存量阶段，小窗越关越严了。

但是现在开了一个大门。所以现在拿地三种模式，招牌挂你拿都是地王。第二就是收并购你会发现地都没有了。第三种政府告诉你，这里有上万亩地给你，但是你不能再像以往那样拿一块地盖房子卖了走了，留下的配套都是我来搞。

地方政府会告诉你，我可以给你上万亩地，但是你得给我做点实际产业，这些东西都是政府引导，但是谁又能适应这样一个趋势，就在于谁有资源才可能玩这个领域。

你说下一轮，这个我讲的是更长远的，适应B2G这个资源的，你如果只是讲18年就是盯着国有企业，跑不掉的。未来谁能够做好B2G他才能获取下一轮的新发展。

【提问】：关于去年的前十的销量排行榜里面，也看到越来越多的民企在前十，中央有没有对这个有什么意见？还是说未来，我其实不知道民企当发展到非常大规模的时候，中央会不会有什么意见？

【陈啸天】：这个我是这么看的，你前面的先是集中度提高，集中度提高我们最后注意到，你刚才讲到的是万科就是国企，保利也是国企，绿地也是国企，中海也是国企，华润也是国企，前十强里面一半是国企。

第二，行业集中度越来越高，对领导来说就不怕你了，我们房企的权重太低了，中央没有办法调控，把集中度提高，对小众的调控轻松很多。

【提问】：第一个问题再请教一下，未来就是一个大吃小的过程，行业肯定是往龙头越来越集中，这个情况下会不会前十是相对比较强的，前50的会不会肯定会采取非常激进的措施，如果不扩张就会被吃掉，大家都这么搞的话，会隐藏很大的风险在里面，或者说哪个企业有可能会成功，哪些企业冒进的最后就是面临问题的情况。

【陈啸天】：这个行业大概五六十家企业就差不多了，所以现在排进前五六十家的问题不大。

后面的企业是小众化的生存，我有那么点关系，隔三差五地拿一块地也不可能天天拿，行情好就做一点，行情不好就慢一点，陆陆续续把自己转成一个资产运营商，就做酒店，我做我的商业，这样分化。

但是前面的企业整个大的格局没有排定，没有排出一二三四，现在只是第一，但是会不会万科明年又发力，因为融创也是早就喊出口了，保利也说回到前三强，前50强超过85%的市场份额，剩下的你说一千家两千家企业够了，就是这么一个大逻辑。

这里面都是小众化的生存状态，你说中间会不会死一些？肯定会死的，不排除杠杆过大把自己放死的，这个是资金的平衡能力。

现在已经进入了你都不需要看大的周期了，还有一个碧桂园一个月卖500多亿，你这个行情好也得卖，行情差也得卖；不考虑投资，行情好也得拿，行情不好也得拿地。

你把周期在三年来看，平均下来你卖的房子是均价，你拿的地都是均价，实际上已经往制造业的逻辑走了。

3.本轮“宽松”跟12年、14年有何异同？

【提问】：您觉得这一轮的宽松跟12、14年的宽松有什么不同？您刚才也有谈到，您觉得趋势会持续下去，您觉得到后边这个宽松可能会有哪些进一步出来，除了人才落户政策之外，还有没有首付比例下调的趋势。

【陈啸天】：之前的调控跟当前这一轮来说有一些一样，但也有一些不一样的地方。

11年我简单跟大家说，11年那一轮是我们新国8条为了应对四万亿导致的房价暴涨，当时温总理提的要把房价打回10年前，一直搞到12年的三月；到了四月，大家突然发现我们GDP开始走向负面了，往下掉了。

温总理五月份在徐州、六月份在武汉连续喊了两次保增长，然后全国才明白过来，我们总理又开始救市了。

当时大家的出发点不像我们这一轮（主要是以二线城市开始跳出来），当时都是类似于扬州这些城市跳出来，包括珠海等这些三线城市跳出来喊救市的。

跳出来一个打回去一个，大家都是实验，试探，直到我们经济出问题了，2012年4月经济出问题，6月大家明白过来，突然住建部说，扬州新政没有问题。

然后国税总局说房地产税不会开征，连续表态以后，我们又救市了。

那个时候是三线城市跳出来救，而不是二线。

14年这一波是因为12、13年太火了救市救过了，市场的需求阶段性回落。

我们面临的外部因素，客观面临美国新的总统选举，同时特朗普一直威胁贸易战，国内自身15年年底15万亿的地方债曝出来了，我们当时担忧，万一特朗普一上来就跟我们来硬的，所以我们提前在2015年1月份开始放开了房企的公司贷，15年我们又放开了限购、限贷，全国开始把房产给推起来的。

而这一轮更多的是二线出现压力，二线财政跟不上，三四线是去库存，都很好。

所以两次调控的区别在于起因不一样，这一轮客观说也有压力，但是还是地方的财政压力，和上一轮14年有压力，15年主要是基于美国对我们的压力实在太大了。

第二个关于分税制。我认为当前房产税这个事情，中央不否认它的存在，还会用所谓的房产税来作为一个高压、作为可能性，然后倒逼着我们整个房地产房企也好，个人的投资行为也好，压制房价的失控、压制投资行为的失控，为海南的改革、分税制改革试点去腾挪时间和空间。

4.关于房产税和分税制改革

【提问】：您刚才谈到分税制改革是一个拐点，您判断未来分税制改革的关键的可能的措施会怎么样去推行？

我认为可能要等海南的分税制实验需要时间，最终我相信它是一个利益再分割的问题。

当年我们是1994年的时候才成立了国税、地税分流，原先我们可能只有一种税，也不分国税、地税，94年以后我们分国税、地税，但是好多大的税都进中央了，进了中央为什么这些年始终没有得到很好的化解。

按道理20多年早就应该开始分税制改革了始终没有推进下去，我相信应该还是各种利益在平衡，这一轮我相信海南的试点应该也不是那么轻易的，最终我希望能看到比如说他什么时候出来能有明确的宣布。

宣布什么呢？海南省为了实现中央跟地方在税收上面的新的分成的比例，我认为什么时候这个数字开始缩了，内部利益的平衡或者是博弈的开始出现明显的结果。

我认为这个事情上面什么时候开始把数字明确掉了，这才是真正意义的分税制的改革，因为地方政府压力就在于大的税全部先进中央了，你地方没有分流，你留下来我才有钱做建设，我不会天天想着把手伸进房地产里面。

【提问】：分税制三五年内没有什么，因为这个东西还要试点，包括房产税三五年内也没有办法真的出来……三五年内好像没有什么其他非常有利的东西来替代土地这块的收入。

【陈啸天】：其实客观来说第一个确实今天整个中国没有找到可以替代房地产的行业，因为第一个它是十万亿级的，它是高关联度的。

你说高铁是十万亿级的、煤炭也是，它不像房地产行业被高度关联。

第二个我刚才讲的下半段你可能没有完全明白过来。

政府在引导着开发企业，你公开招牌挂拿到全是地王，然后你的收并购拿到地都是有瑕疵的，我政府有很多地你要不要？要就要帮我落实产业。

这个地我也可以卖给你，这个里边变成了两条路同时在逐步消减房地产的结构，不再是以住宅销售为主。

他是房企你拿地还是拿，但是可能拿的是那种产业园区的地，一方面是你的房产本身的这个结构被优化被调整，另外就是发动全社会的房地产企业，帮助政府来做企业，所以这是一个动作。

另外一个动作是政府开始强化把长租公寓做起来，很多人想短期买房子的需求置换为长期的租房的需求。

这个动作里面更多的是双管齐下。你指望说一夜之间，其实不大现实。因为房地产愿不愿意都是支柱产业，我们只是结构的角度，存在让房地产调整目前的整个行业的属性，调整我们财政的收入来源。

【提问】：所以听起来未来无可避免的就是地产的回报率是一直会往下走的，价格不可能完全放开，但是还是希望你去买地，另外你做的很多其他的长租公寓、产业园区这些。

【陈啸天】：这是肯定的，这是必然。

5.对未来调控政策的判断

【提问】：您谈到未来有可能首付比例下调，您判断时间点有可能会在什么时间点？比如今年中期还是下半年？大概有没有时间预期？

【陈啸天】：时间结点我认为是中期以后，不会那么快的。

【提问】：您判断宽松可能会持续到下半年？

【陈啸天】：如果有可能放首付比例也是中期以后，因为现在所有放的都是边走边看，所以我相信你再怎么也是中期以后。

【提问】：陈啸天，您跟全国的房企包括政府沟通也比较频繁，最近确实有几个城市调整了政策，那您有没有感觉到或者有没有感觉还会有哪些城市接下来会调整这个政策呢？具体一点，大概时间点比如说在近期还是下半年还是？

【陈啸天】：就是近期了。就是二线城市。

具体一点，南方总得出来，重庆总该出来，西安不排除。

我刚才说了成都重庆。我认为这些明显的你想，你武汉能出来，成都重庆凭啥不出来？我南昌为啥不出来？他都是平级的。

【提问】：我看昨天上海有个会，提到了保持房地产的稳定，但是其中有一条是加大上市供应，或者说这个会议的具体内容您是不是有所了解？是不是代表今年上海政策也有一些微调呢？具体在哪一方面？

【陈啸天】：产业就是那个，我认为无非就是加快预售证的发放，肯定是有一个限价作为条件，催着你房企拿了预售证凭啥不开盘，这么一个逻辑来的。

【提问】：你如果说价格限制了，那对有些开发商来说，15、16年上海确实出了很多地王，你逼着他推盘，就亏，确实推不出来这个矛盾怎么解决呢？

【陈啸天】：这个很多地方已经有这个故事了，房产局告诉开发商，我给你预售证了你必须开盘，你当时卖地也卖的太贵了，我怎么卖？房产局会告诉开发商，卖地的是国土部门不是我。

【提问】：有些地方会打一些擦边球？

【陈啸天】：有，但是这个必定是少数，我相信在上海要打这种大的擦边球是可能性比较小，因为太敏感了。

我认为上海把价格给你放开可能性不大，至少大家理想中的放开。

我举例子，现在大家盯着很多房子，陆家嘴那边有很多房子，静安有很多房子，2017年年初说要开盘，现在还是不愿意去领预售证。

为啥呢？

现在是压着十万不到去卖，一旦放开你随时可以涨到13万，这个事情谁都不敢担这个责任的，太恐怖了；最多是逼着你预售证提前拿赶紧开，或者你说我实在不行给你放到10.5，不再是9.5，但是绝对不可能说你可以13万去卖，这个太吓人了。上海是有这个底气。

【提问】：预售证发放的话，您觉得大概什么时候能看到？

【陈啸天】：我相信农历年前应该会有一些动作。

【提问】：今年您觉得二线城市可能会更好一点相对来讲弹性会更大一点。三线城市也是会继续分化对不对？

【陈啸天】：对，其实部分去库存，加了部分两个字显得当前政府的这个提法比较到位。因为三四线是割韭菜。

【提问】：还有没有一种可能，咱们十九大开会的时候提到了，住建部后面提到了我们支持改善需求。现在我看一线城市的改善需求首付都到70%了，既然支持改善需求，怎么改善？有没有可能现在认房又认贷这个政策会改一改？

【陈啸天】：目前没有听到，从改善需求的角度来看，我现在也不好评估这个事情，因为你是上海说不放也有道理，上海本来就是属于价值到位的，现在放一点也存在这个，我相信未来都是依托于这个，对人才是细分的领域可以放一些，全方位开这个还是不应该的。

【提问】：因为中央和地方是事权分开，降什么贷款利率，多少我觉得地方也说了不算，但是你说认房还是认贷，这个地方是说了算的。

【陈啸天】：对，上海这点不好评估，因为都存在可能性只能看上海政府最后怎么走。

【提问】：如果从区域上来看，您比较看好今年哪些区域？

【陈啸天】：往南走。长三角是经济的高地本来不存在什么问题的，粤港澳是大概念，所有的企业都在往那边发力，这个区域是未来。

第二个我们从点的角度，原来一直没有怎么动过的，或者刚刚起动的普通的二线城市，大连、青岛因为非市场因素跌了十年，现在开始往回反弹了；西安开始往上弹了，昆明、贵阳，贵阳现在一房难求；我相信南京。

这些就是普通的二线城市，原来没有什么透支的过程这些二线城市现在是有机会。

【提问】：我想知道这些二线城市的放松是得到了上头的默许还是地方财政的压力单方面的东西，如果再有一些东西出来是不是中央会有上一轮打压的情况出现？它跟中央的这一轮调控政策是不是相悖的？有没有可能受到打压。

第二个问题随着放松的展开，有没有可能导致重新再走老路，现在我们看到一线地产商整个行业，不管是销售还是从拿地，都是行业集中度提高的过程，如果继续这样放松，有没有可能回到老路，减缓集中度提升的过程。

【陈啸天】：好的，一个是这样，我们所有的地方出的政策，不是说我说的，我只是说我听到的。

一般是可能去跟有关部委去了解情况，但是绝对不会有领导跟你讲你可以这样做。

只能说有可能就是你问我以后也没有说反对也没有同意，你只能说要不我先试试，你不反对我就干了，你反对我就停了，这个不是默许不默许，这些年都是这样双方的一个默契中，或者试探中再去寻找一个可能性。

比如当年我说珠海跳出来被打回去，正好经济出问题了，扬州跳出来了，住建部说扬州没有问题，永远不会有人给你点头的，大家感觉你会同意，我这么做试试看，再试探这是一个相互摸索的过程。

第二个他不会延缓我们讲行业集中度加速的过程，不大会的。

2017年核心城市会调的很厉害，改善型住房被打压非常重，2017年卖到180、190亿也只能排100名，这就是集中度在加速。

现在不管行业怎么走，客观来说，前面的企业吃后面的企业，通过收并购来加速集中度，变相的把中小企业踢出局了，集中度只会加快不会慢的，所有的前面的企业都已经看明白了，都是有钱的，谁也不会说我赌你现在不会动的，没有哪个企业敢说放慢他的速度的。

【提问】：我想问一下，2018年现在中央经济工作会议提出来一个很重要的任务，防风险、去杠杆，现在我们观察到各种各样的形式，对整个市场的流动性、2018年货币环境，现在看下来应该是比17年更紧的态势，这样我们对整个房屋的需求的释放怎么看呢？

【陈啸天】：需求我相信是这样，一线城市肯定是一个冰冻期，最多是给预售证放一下，不大会改变基本面，预售证发了你说现在的价格，砸锅卖铁都会有人买的。

二线城市是短期阶段里面针对人才做的，因为有专项人才的支持政策。

三四线城市是比较特别的区域，三四线城市里面很多人不知道，很多人买房会全额付款的，所以2018年我知道整个金融是收紧，但是我相信它对需求影响不大，更多是影响开发商，开发商的融资成本，银行拿地的压力，在投资端而不是消费需求端。

【提问】：我有两个问题请教一下，一个是关于房企的，我们看到整个市场上基本上杠杆率加了比较大的房企，融创、碧桂园这些整个表现下来股价跟销售方面都是比较成功的，到18年也是这个局面吗？是不是所有房企都是采取一个比较激进的措施。

第二个问题杠杆您这边也提到了，放开限购这个松动也没有高层的一个指示，目前看可能会有更多城市，如果蔓延下去，一个是二线城市的房价会不会像一线那样过高？

【陈啸天】：第一个讲杠杆的问题，实际上做企业说白了就三个字放杠杆，不放杠杆的企业做不大。

但是房地产行业客观上来说，你让大家收杠杆，大家都没有这样一个可能性。

18年因为是我们货币的从紧或者是融资成本的提升，大家在杠杆上面会控制一些，但是让大家整体把杠杆收起来是不大可能的，因为这个行业大家看得明白，这个杠杆所讲到短期内对房产还是存在，大家会利用这个机会把企业做大。

当然房企放杠杆不仅仅是融资杠杆，一个合伙人是放人才的杠杆，你有技术，你用这个技术做服务是放技术的杠杆，做企业就是个放杠杆，不放杠杆不可能，放了杠杆就是不断考验他自己的经营的能力，我认为是这样理解。

要是杠杆太低不是个好企业。

第二个对于二线城市你刚才讲到的类似于全国放不大可能，比如今天的一线城市绝对不会全放的，这个放了还了得，领导们也不傻。

再说了因为一线城市一放，万一一放泡沫给你爆了全国遭殃了。

尤其是15、16年凭空去了一万亿的公司债净增，房企都是会积极的退资。15、16年都是几万亿资金，所以资金永远是往价格高位去跑，所以一线房企，领导们看了不对啊，赶紧压住。

但是压住不能往下打，你往下打意味着核心资产往下掉，最好的办法就是用时间换空间，你用两年时间涨了五年的房价，只要经济往上走你的房价可以用时间来消化掉的。

一线目前是冰冻的，三四线没有所谓的放与不放，现在是鼓励三四线去库存，本来就是不管你的，你尽管跑好了。

二线城市过去的一年时间里面有很多都是因为一线被限所以二线也被限了，所以二线跳出来了，价格肯定往上涨一波。

因为我们在过去一年多里面，三四线往上涨，一线是被压制的，一线的真实的价格我们都知道的，二线也是被压制，三四线往上涨完你回过头来看二线价格是不合理的，二线放开一点价格肯定往上涨，涨多少看城市的。

三、总结

【陈天诚】：我最后做个总结，也感谢大家周末来听电话会议，我跟陈啸天总意见大致一致的：

第一个我们认为政策边际上放松是很可能的，但是每个城市不一样的；

第二个要全面性放松，还是不会的，但是可能是各个城市、各个区域去自行的根据自己的人才政策也好，根据自己的库存环境也好去进行调整，未来进行放松的区域重点有可能是二线城市，包括预售证的宽松是可以看到的。

第三，可以看到这轮放松手段是跟之前有不同的，第一个明显的是口号变化，南京、郑州、长沙、武汉都是以人才为口号放松。

还有内涵的一个变化，比如说兰州是用限售换限购，武汉也是，所谓的宽松还是跟之前不一样，环境不一样，手段不一样，边际宽松是肯定的，只是会是结构性发生。

最后，长效机制建设，包括啸天总讲的房产税未来要关注分税制改革的进展，不用太乐观。

而我觉得不管房产税是否推出，有一个重点观点是我们认为长效机制的推行必定会伴随着短期决策的相对稳态，这样会使整个行业的不确定性下降，风险议价下降，这样行业估值有非常大的提升空间。

这也是我们持续看好地产股戴维斯双击的一个原因，大家可以关注二线，关注那些布局在二线城市相对储备更多的公司关注一下。

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