地产股年内超跌20%！传递楼市调整信号？

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨张晓玲 实习生 林诗苑

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与6月份房企销售飘红形成反差的是，地产股近期的表现不尽如人意。

6月25日，市场传闻棚改将实行审批权“一刀切”，即便当日有降准利好，地产股也应声下跌，至今未有明显回升。

申万房地产指数显示，年初至7月2日，房地产板块市值蒸发约5000亿，市净率创出五年新低。

下跌带来的负面效应隐现。如泰禾集团股票被重复质押融资，令股价承压，华人置业投资恒大的浮盈也跌去不少，另外一些地产股已跌破净资产。

一些券商机构认为，目前地产股的跌势还未停止。

另外一些先知先觉的地产商则认为，地产股作为风向标，其连续下跌传递出的信号，是房地产市场3年多来的首次真正调整来临了。

从实体的市场来看，虽然房企上半年仍然销售不错，但近期房地产调控密集加强，多城收紧公司购房，龙头房企普遍现金为王，如碧桂园正在退出一些非主流城市的财务投资型项目。

中原地产首席分析师张大伟认为，今年将是房企4年来资金最为紧张的一年。

盘面上看，6月底至今地产股走势疲弱。申万房地产指数显示，从6月25日开始下跌，地产股短短8日下跌约5%，而从年初至今已跌去20%。

截至7月4日收盘，中珠医疗、泛海控股、中弘股份等18只地产股跌幅超过3%，南都物业、新城控股等6个股跌超5%；泛海控股等跌停。

连续下跌令地产股市值大幅缩水。年初一度涨近四成的万科A，现跌超26%，市值缩水超过800亿元。此外，保利地产、华夏幸福、华侨城A等多只股票年内跌幅达20%。保利地产、华夏幸福、招商蛇口等10股A股市值缩水超过百亿元。

根据申万近五年的房地产指数，截至7月3日，地产股市净率为1.39倍，较7月2日的1.38倍略有回升，但总体仍处于极低的水平，跌破了五年最低值。该指数上一次处于低水平状态是在2014年，市净率在1.46-2.39倍间浮动，最低点在3月10日与5月9日，均为1.46倍。

其中，信达地产和福星股份市净率均为0.65倍，世茂股份、北京城建、铁岭新城等10股市净率在0.8倍及以下，冠城大通、黑牡丹、光明地产等6股市净率在0.9倍以下，天保基建、迪马股份、广东明珠等8股在1倍以下。

截至目前，已有超过20只地产股跌破净资产。

就市盈率来看，最近的数据也是逼近五年低点。7月3日，房地产板块市盈率为10.63倍，与近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。

随着板块的下跌，叠加股东的一些动作，令一些地产股股价压力更大。7月2日晚间，泰禾集团发布关于股东股份质押的公告。泰禾集团第一大股东泰禾投资集团有限公司将持有的1.24%的股权质押。

在此前不久，泰禾已进行了两轮质押。泰禾投资持有泰禾集团6.094亿股，占后者总股本的48.97%，截至7月2日，泰禾投资累计质押的股份数量为6.048亿股，占泰禾集团总股本的48.60%，总质押率为99.24%。

市场传闻，泰禾投资向在职人员高息借款。7月2日，泰禾集团7月2日在互动平台表示，泰禾集团没有向员工借款或发售融资产品，也没有相关计划。公司现有资金能够满足偿还到期借款和经营发展需要。

此外，近期H股地产公司股价也持续低迷，中国恒大、碧桂园等今年以来也跌去了20%多，去年因投资部分内房股而大赚的机构浮盈开始缩水。

7月3日晚间，华人置业发布公告称，截至2017年12月31日，华人置业累计出资132亿港元购买恒大股份，2017年12月31日账面值为231亿港元。其间并无购买或出售恒大股份。华人置业表示，受近期股市大跌的影响，公司投资的中国恒大股票累计未变现收益由2017年年底的99亿港元，减少至2018年6月30日约40亿港元，亏损约59亿港元。

截至6月30日，华人置业集团持有中国恒大集团合共857541000股股份，占已发行股本总数约6.5%。

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近期地产股的走势，与房地产销售状况并不一致，上半年房地产销售市场一路高歌。

据克而瑞研究中心最新数据，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。

龙头房企中，碧桂园凭超4000亿元的销售额位居第一，紧随其后的是恒大和万科，分别为3040亿元、3030.2亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。

但隐忧已经出现。从历史来看，地产股一向领先于房地产市场，股价会率先反映市场回暖，或调整开始。

6月25日，受“棚改将被暂停”、“棚改要停止货币化安置”的消息影响，投资者担忧三四线房地产降温，悲观情绪蔓延，地产股开启跌势，至今未止。

从政策层面看，房地产调控还在持续收紧。6月26日开始，杭州、西安、长沙等地，先后暂停向企事业单位和其他机构销售住房，成为调控的一种新手段。

此外，住建部在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

中金公司分析师张宇指出，房地产板块短期仍提示超跌风险，主要因房企资金面风险尚未充分释放。

当前监管层面对房企境内信用债、海外债、非标融资等融资渠道均有趋严态势，而三季度起境内信用债又将进入偿付高峰期，房企下半年现金流压力不容小觑。类似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能发生，进一步压制本就相对脆弱的市场情绪。

此外，中美贸易摩擦背景下人民币汇率波动加剧，可能导致部分资金恐慌之下抛出地产股，并引发联动效应。

不过，由于公募基金地产股持仓比例处于历史底部（预计不足3%），张宇认为板块抛压有限。

从个股来看，多位分析人士指出，此轮行业融资集中度的提升，将催生更多未来行业整合机会，从而利好龙头房企加速抢占市场份额，并在中期维度开启利润率回升周期。

多位房地产业内人士认为，去年3·17开始楼市调控至今，政策已经收紧了一轮又一轮，目前并未有放松的迹象；金融去杠杆仍然在持续，对房地产市场不利。

从年初开始，超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险，加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度，快速回笼现金，近期绿城也强调了这一点。

作为行业风向标，碧桂园最新的动态则是，退出个别三四五线的财务投资型项目，控制资金风险。财报数据显示，截至2017年底，碧桂园已进入全国600个城镇，项目资源超过1000个，其中合作开发达30%左右。

（编辑：贾红辉）

本期编辑 刘巷