楼市大消息！房价控不住，地方政府要负责！“金九银十”还会再现吗？

住建部发话了 对房地产调控工作提出进一步要求

8月6日，沈阳发布通知，商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。沈阳还表示要进一步加大住房用地供应量，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序；严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为，情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。

通知还明确，实施商品住房价格指导。一是对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。

放眼全国，沈阳的调控只能称得上是“常规操作”。

苏州四大行“不是调控胜似调控”的操作，才要了“炒房团”的命。

从8月1日开始，苏州中行、农行、工行和建行的客户若在5年内提前偿还住房贷款，将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。

这一政策虽然不是调控政策，但客观上，抑制了购房（换房）需求。

深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降。即便如此，7月31日（中央政治局会议当天），深圳出台新政：新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%……

在建立长效机制方面，深圳也走在前面。8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），这意味着深圳版“房改”方案正式落地。

中原地产研究中心统计数据显示，7月份，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

专家表示，7月份以来，很多的政策出台，显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动，这是一个非常重要的信号。

从近期监管政策以及多位专家的分析看，下半年楼市调控政策或将进一步收紧。

易居研究院研究员沈昕表示，预计调控政策还将进一步收紧，金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。预计随着居民购房杠杆率的进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。

易居房地产研究院7日发布的《2018年2季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年2季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。

 此外，易居房地产研究院7日发布的另一份《7月全国40城住宅成交报告》则显示，7月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比有所减少。1-7月份，40城累计成交面积约17411万平方米，累计同比增长2%，处于下行通道中。其中一线城市累计同比下降26%，二线城市累计同比持平；三四线城市累计同比增长19%。

预计全国新建商品住宅成交面积的年初累计同比增幅即将运行至负区间。

一般情况下，每年9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。目前距离9月份只有20余天，业内对于即将到来的“金九银十”，基本持谨慎态度。

如是金融研究院高级研究员杨芹芹表示，按照房地产市场的分析逻辑，短期看政策，中期看产业，长期看人口。因此，从短期看，随着政策层面的相对偏紧，即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计“金九银十”很难重现。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“楼市升级引擎，房价急踩刹车”，当前无论是住房租赁房源的供应和建设，还是保障性住房，均可以看到监管部门正在不断优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，以及着手建立楼市调控长效机制。总的来看，房地产市场正在由早期单一化注重短期效果向长效化发展；由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的方向升级。

杨芹芹认为，由于房价变化主要看供需关系，因此，预计未来二线、三线城市房价可能会出现一定分化，尤其是对于一些人口流出较为严重、前期涨幅较高的二线、三线城市来说，更加需要警惕房价风险。