神荡二十年：二手房增值税简史

文/刘德科

买或卖过二手房的人，都知道增值税，有时免，有时交，有时交得多，有时交得少。增值税原来叫营业税，过去二十年间，一直在变动，牵引着房价行情。

要抑制房价的时候就这样：2年变5年，差额变全额。

要刺激房价的时候就这样：5年变2年，全额变差额。

但是，最近两年多时间，调控这么猛烈，它竟然纹丝不动，似乎被什么东西卡住了。上一次变动是在2016年2月，引爆了这两年的超大房价行情——那时候还叫营业税，现在已经改叫增值税了。

我们来梳理一下，过去二十年间，它到底经历了怎样的故事。

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刺激1999年

财税〔1999〕210号，1999年8月1日起执行

▷ 背景：1998年取消福利分房，需要激活商品房市场。

▷ 要点：营业税满1年免征，未满1年差额征收；契税暂减半征收契税。

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抑制2005年

国办发〔2005〕26号，2005年6月1日起执行

▷ 背景：从这一年开始，国家觉得需要系统性地调控房价，是为调控元年。

▷ 要点：营业税满2年免征，未满2年全额征收。

▷ 关键变化：1年变2年，差额变全额。

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抑制2006年

财税〔2006〕75号，2006年6月1日起执行

▷ 背景：上一年的调控那么轰轰烈烈，竟然收效甚微，得加药。

▷ 要点：营业税满5年免征，未满5年全额征收。

▷ 关键变化：2年变5年。

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刺激2009年

财税〔2008〕174号，2009年1月1日-12月31日

▷ 背景：2008年美国次贷危机，中国只能用四万亿计划来应对，这就需要刺激一下房地产市场。

▷ 要点：普通住房营业税满2年免征，未满2年差额征收；非普通住房满2年差额征收，未满2年全额征收。

▷ 关键变化：5年降至2年，全额变差额。

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抑制2010年

财税〔2009〕157号，2010年1月1日起执行

▷ 背景：一刺激房价就上天的节奏，又得抑制一下。

▷ 要点：普通住房营业税满5年免征，未满5年差额征收；非普通住房满5年差额征收，未满5年全额征收。

▷ 关键变化：2年变5年，差额变全额。

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抑制2011年

财税〔2011〕12号，2011年1月28日起执行

▷ 背景：房价还是止不住，继续加药。

▷ 要点：普通住房营业税满5年免征，未满5年全额征收；非普通住房满5年差额征收，未满5年全额征收。

▷ 关键变化：差额变全额。

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刺激2015年

财税〔2015〕39号，2015年3月31日起执行

▷ 背景：药加得太猛，快挂了，得救。

▷ 要点：普通住房营业税满2年免征，非普通住房满2年差额征收；未满2年普通与非普通均全额征收。

▷ 关键变化：5年降至2年。

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刺激2016年

财税〔2016〕23号，2016年2月22日起执行

▷ 背景：好像上一次伤得太重，救的效果不明显，继续加猛药救。

▷ 要点：营业税未满2年的，由全额征收改为差额征收；90平米及以下契税均1%，90平米以上首套房契税1.5%、二套房2%（北上广深区别对待，没这么多优惠）。

▷ 关键变化：营业税全额变差额，契税发送超大红包。