上市房企这么诠释“活下去”：增收悄增、明降杠杆

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨李维

编辑丨罗诺

图片来源 / 图虫

随着上市房企三季报的相继披露，这一处在政策调控严冬中的重资产行业的发展，似乎并没有市场预期的那样悲观。

21世纪经济报道记者分类统计发现，138家上市房企中，共有89家在今年前三季度出现归母净利润增长、扭亏为盈或减亏的业绩向好信号。

不过记者同时发现，上市房企的净利润贡献度进一步向头部房企倾斜，而行业的马太效应也在持续强化。

三季报业绩整体向好之下，房地产板块的价格也随之启动。而在反弹之下，自10月8日至31日期间的地产指数合计回撤仅为4.05%，远低于同期上证指数高达7.75%的跌幅。

不过也有业内人士指出，在调控压力仍未放松的背景下，上市房企的基本面底部稍微到来，而上市房企间的合作、整合现象可能也将增多。

地产行业仍然头顶政策调控压力的严冬下，其三季报业绩仍然呈现乐观信号。

21世纪经济报道记者统计发现，138家上市房企今年前三季度的合计归母公司股东净利润达1206.94亿元，较去年同期增幅达30.65%。

与此同时，上市房企增收家数也在悄然增长。

今年前三季度营收出现同比负增长的房地产开发企业共有56家，占全部138家地产上市公司的40.58%；该比例较去年同期的62家已有所收缩。其中，高喊“活下去”的万科A（000002.SZ）仍然以139.85亿元的前三季度归母净利润位列所有上市房企之首。

不少上市房企的业绩增长正是房地产主业仍然持续增长的结果。

例如万科A今年前三季度实现的1760.2亿元营业收入中，房地产业务的贡献就达1675.6亿元；

再比如前三季度归母净利润增长达225.09%的广宇发展就表示，其前三季度营收增长49.89%的主要原因是“本期商品房交付项目的数量、面积较上年同期增加，导致售房收入及成本相应增加。”

不过，也有部分房企的业绩增长并非得益于房地产本身。

例如前三季度净利润大增1.86倍的中天金融（000540.SZ），其通过处置子公司股权获得了81.60亿元的投资收益；

再如前三季度净利润和营业收入分别同比增长29.19%和35.50%的绿地控股（600606.SH），其1041亿元的房地产收入仅同比增长了14%，而基建产业收入则大增达43%。

事实上，房地产调控带来的价格调整亦被部分房企所考虑。以万科为例，其报告期内计提存货跌价准备达41.4亿元，影响其归母净利润减少19.6亿元。

虽然上市房企的整体利润出现明显增长，但具体来看，头部上市房企才是贡献行业净利润的主力。

记者统计，今年前三季度归母净利润排名前10的房企的合计净利润达705.53亿元，占全部房企净利润的58.46%。

去年同期，这一比例仅为52.32%，这也意味着，排名前10的头部房企贡献的净利润就占据了全部上市房企的近六成，头部上市房企的净利润集中度提高了6.14个百分点。

对于数据反映出来“强者愈强”的马太效应，从业人士也深有体会。

行业两极分化的情况下，一些房地产企业正在对负债率进行调降。

截至今年三季末，共有71家上市房企的负债率出现了不同程度下降，其中25家上市房企的负债率下降超过5%，其中下降最多的1家为海德股份，截至今年三季末的负债率仅为37.87%，同比下降50.13%。

138家上市房企的平均负债率从63.08%下降至62.95%，下降13个BP。

负债率的下降，一方面与信贷政策的收紧直接相关。据央行报告显示，今年前三季度新增房地产类贷款占各项贷款比重较2017年全年下降1.5个百分点。

三季报的数据也的确作证了房企财务成本上升的趋势。

138家上市房企今年前三季度的财务费用总和达411.53亿元，同比上升46.07%，其中包括万科A、中弘股份（000979.SZ）等五家房企的财务费用均超过了10亿元。

另一方面，部分房企也在通过合作等方式出售资产，以提升现金比例。

本期编辑 陈思 实习生 卢杰怡