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深圳城中村整治方案出炉,这些区域7年内不得拆除！对房价有何影响
众所周知，
深圳当前正在大力整治城中村
那么，哪些地方被划入整治范围？
该如何整治改造？
改造的目标是什么？
这些问题都是深圳市民很想知道的
11月5日，深圳市规土委官网正式发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。
这份征求意见稿就对
以上的问题做了解答
▽
依据《总体规划》内容，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，综合整治分区用地规模为55平方公里，在2018-2025 年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
那么具体规划是怎么样的呢？
我们往下看
《总体规划》显示，城中村综合整治分区划定对象为全市城中村的居住用地。
扣除
现状城中村空地
已批更新单元计划范围内的用地
土地整备计划范围内的用地
棚户区改造计划范围内的用地
建设用地清退计划范围内的用地
违法建筑断根行动范围内的用地
解读：深圳市规土委方面表示，此举通过划定城中村居住用地综合整治分区，确定了保留的城中村规模和空间分布，既在空间规划上有序管控城中村的城市更新节奏和步调，也通过给予市场明确预期，规范城中村的城市更新市场行为。
《总体规划》提出，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%，其余各区不低于 54%。
为什么明确了福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%呢?
解读：建纬律师事务所高级合伙人贺倩明分析称，从规划现状条件来看，原关内片区的城中村城市化的程度要优于关外片区，无论是容积率还是规划程度还是建筑现状条件都相对更优，拆迁难度也更大，综合考虑更适合综合整治。
而关外片区城中村条件相对较差，现状容积率和土地利用率都较低，有的城中村里面甚至还有大量的老屋村、破瓦房，消防设施等配套都不到位，所以适合拆除重建类的更新方式的区域相对更多。
虽然原关内综合整治比例高
但是从综合整治的面积上来说
排前二的还是这两个原关外行政区
▽
宝安、龙岗两区“领衔”深圳综合整治
记者查阅《总体规划》此次公布的《城中村综合整治分区范围图》发现——
在空间分布方面，《总体规划》中深圳各区城中村综合整治分区范围最大的两区为宝安、龙岗两区，城中村综合整治分区范围分别为1612公顷和1487公顷；龙华、光明、坪山三区紧随其后，分别为860公顷、418公顷和409公顷。
原关内四区城中村综合整治分区范围最小，福田为127公顷、罗湖为135公顷、南山为182公顷、盐田仅有12公顷。
这个问题
我们分三方面说
综合整治分区内的用地
不得纳入拆除重建、土地整备和棚改等计划
《总体规划》要求，
除公共利益用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划；
鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治更新。
规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
分区范围调整要遵循
“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则
《总体规划》提出因“各区可在规划中期对综合整治分区空间范围进行调整”，并要求分区范围调整应遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，做好总量占补平衡。
对于占补平衡方案
《总体规划》也制定了相应的规范标准
▽
要求占补平衡方案应包括项目背景、必要性及可行性分析，调入及调出地块的具体情况（包括用地规模、空间范围、现状建设情况和规划情况等）。
其中，调入调出地块应满足两大条件：
调出地块应为由各区从严把关、充分研究论证、科学决策后认为急需开展拆除重建类城市更新、土地整备和棚户区改造的城中村居住用地；
调入地块应为位于划定对象内未纳入综合整治分区范围且单个地块大于3000平方米的城中村居住用地。被调出城市更新单元计划、土地整备计划和棚户区改造计划的城中村居住用地优先作为调入地块。
如何调整呢？
要按程序调整
▽
确保各区的综合整治分区总规模不减少，可按程序调整——
城市更新项目由区城市更新部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案；
土地整备项目由区整备部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案；
棚户区改造项目由区住建部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案。
鼓励多方参与综合整治
《总体规划》明确了，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方主体参与城中村综合整治。
《总体规划》要求继受单位按照集体用地交易监管规则和程序，及股份公司章程和政府监管要求，依法通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。
官宣定调“综合整治为主”，是否会成为市场“镇定剂？
解读：
有业内分析认为，按照《总体规划》要求，列入城中村综合整治分区的村，在2025年前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。
更有业内人士对媒体表示，该意见稿出台后对深圳城中村开发而言是一剂”镇静剂“。
但同时也有的声音表示，
该政策并非“凭空而出”的新政策，
市场已经早有预期，
影响并不会很大。
建纬律师事务所高级合伙人贺倩明向南都记者表示，结合此前流出的《深圳市城中村更新模式分区划定方案》来看，《总体规划》的公布对于已经计划立项的城中村改造项目影响并不大，主要影响的是新立项的项目。
他表示，短期内会对深圳城市更新造成影响的是当前已经立项的700个城市更新项目，而这其中有相当一部分是拆除重建类的城中村项目，原则上不需遵守《总体规划》，“这些项目现在本身还在路上，还没有进入市场，等这些项目进入市场，2025年都已经到了”。
《总体规划》一公布
很多人就开始对房价有些敏感
那么这份《总体规划》会对房价带来什么影响？
会对整个住房市场带来什么样的影响？
▽
专家分析：
城中村改造释放的住房供应量或将减少
此次《总体规划》公布会将主要影响哪些方面？贺倩明认为，拆除重建类的城市更新项目的空间势必会受综合整治及土地整备利益统筹两种模式的推广而压缩，城中村内由拆除重建而释放出的商业和住宅的供应量将减少。
而综合整治项下，对存量物业的改造将会以长租公寓和政府的保障性住房为主，受容积率限制，并不如拆除重建项释放出的住房供应量多。
但从另一个层面而言，已经“占据先机”完成立项的拆除重建类的城市更新项目而言，《总体规划》的实施并非是件“坏事”。贺倩明表示，未来城中村城市更新中，拆除重建的新项目将越来越少，“供应减少，价值升高，对已经立项的项目而言将是一大利好”。
那么，房价会否受到影响？
专家观点：从现实角度综合整治更有利于
降低广大中低收入家庭的居住成本
从大拆大建到综合整治，城中村改造释放的住房供应量减少的同时，是否会对本就敏感的楼市价格造成影响？
住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，未来房价不是取决于新增供应量的大小，“指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村城市城市更新的过程中，通过综合整治保留大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，同时稳定的租金的方式，“这样更有利于从现实角度降低广大中低收入家庭的居住成本，提高营商环境”，王锋表示。
三招管控租赁市场
专家观点：政府可以补贴企业改造，
但不能高端化
对于“以租为主“的综合整治而言，如何做好租金租赁市场的监管也是一道重要命题。
对此，《总体规划》中提出，
鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新，由政府制定相关规则规范市场行为，实施过程中加强政府监督和规划统筹；
政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价；
改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。
加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
对于这一方案，王锋建议称，政府还可通过补贴的形式，引导企业进驻，并且稳住租金。
同时，他也强调，企业改造也要对成本要控制，“城中村改造不需要‘大改造’，企业不能冲这赚大钱，要倡导微改造、小改造，产品定位不应该精细化、高端化”，王锋表示，城中村本来是解决中低收入家庭的居住问题，不能让城中村高端化，要搞保基本的房源，不能让政府背负太大的财政负担。
此外，王锋还建议，深圳目前正在试点的“租金管制”政策，也可考虑出台“城中村改造”版本。他表示，目前“一房一价”的稳租金商品房主要是针对新建商品房，但新建房源毕竟有限，未来大量的租赁住房还是要依靠存量房源，未来《总体规划》的实施，还要看重各区政府和国有企业在收储城中村的住房过程中，将一部分住房通过稳定租金，改善居住条件，来解决人才和低收入家庭的这个住房问题。
最后大件事君希望
我们城市中最接地气的城中村
能在有序地改造中
变得越来越好！
*有什么想说的，欢迎给我们留言哦*
采写：南都记者孙雅茜
编辑：陈璐璐
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