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到底发生了什么？泸州一小区两任物业“扯皮”，30余住户被起诉
第一任小区物业因装修办公室花了钱，从小区撤走时带走了预收物业费，并未将预收物业费退还业主，也未移交给第二家入驻的物业公司。
第二家物业入驻小区后，未向业主提及还差几个月的物业费没交，但在撤离小区时提出了该问题，并带走了400余户业主预缴的物业费，还对小区内部分欠费业主（向第一家物业公司预交物业费的业主）提起了诉讼。
业主疑惑
小区物业办公室装修费该谁出？
物业公司撤离小区时
不清退或移交预收费
该由谁监督？
监管部门对物业有何惩戒措施
△ 蜀南气矿龙马小区
这是近日发生在
泸州蜀南气矿龙马小区的事情
业主:前任物业未移交预收物业费
反遭下任物业起诉
近日，一龙马潭区蜀南气矿龙马小区的业主在川江号客户端“网络问政”平台上反映：小区物业公司既不退也未移交多收的物业费。
该业主谈到，他长期在外地工作，2016年9月向小区凌宇物业预缴了2016年10月1日至2017年9月30日一年的物业费。
2017年2月28日，凌宇物业从小区撤走，由新物业潇邦物业接手管理小区。
然而，凌宇物业在撤离小区时，未提出向业主清退预缴费，所以该业主继续按照原本已缴费用的日期向潇邦物业续缴费用，潇邦物业也一直未提出应当补缴费用。
2018年2月28日，当潇邦物业从小区撤离时，却提出该业主欠缴物业费，并把他告到了法院。
“潇邦物业因未收到我2017年3月1日至2017年9月30日的物业费，便对我提起了诉讼，我收到了法院的传单。但事实上我缴了这笔物业费，同时按时缴纳了所有物业费用。”该业主谈到，当他了解到凌宇物业未移交他预缴的物业费用后，就向凌宇物业公司索要预缴的物业费，却被告知将被扣除208元的物业办公室房屋装修费。而在他看来，业主不应该负担这笔费用。
该业主谈到，在他们小区有很大一部分业主与他有一样的遭遇，因预缴给凌宇物业的物业费未移交给潇邦物业，反被潇邦物业起诉。
△ 凌宇物业收据
业委会：两家物业公司撤离小区时，
都带走了预收物业费
据小区业主委员会主任蒲大林介绍，小区已经更换了两次物业，目前由2018年3月入驻的第三家物业公司管理，但前两任物业公司都收走了小区业主预缴的物业费。
蒲大林说，第一家物业凌宇物业在2010年11月至2017年2月28日服务期间，小区有859户住户，物业公司在2016年9月预收了大部分业主接下来一年的物业费，但其在撤离小区时没有公布账目，也未退还业主预交的物业费近20万元。
在凌宇物业与潇邦物业交接过程中，潇邦物业因不愿意承担凌宇物业对办公室的装修费用，所以凌宇物业提出要在预收物管费上扣小区业主208元的物业用房装修费，业主不同意。
街道、社区组织两家物业公司、小区业主委员会和业主代表进行了多次协商，最终都因物业用房装修费无人愿意承担而未达成协议，所以截至目前凌宇物业公司仍未退还大部分业主预缴的物业费。
第二家物业公司在今年2月撤离小区时，同样未退也未移交预收物业费。
据统计，小区有474户业主预缴了2018年3月1日至2018年9月30日的物业费，达16万元以上，该物业公司以此抵扣进入小区时被凌宇物业收走的物业费。
另外，潇邦物业近期陆续起诉了小区部分业主，原本已经缴费的业主因前物业未移交被起诉而感到不满。
蒲大林告诉川江都市报—川江号记者，在他看来，目前相关部门对物业公司的约束力较弱，由于多次协商无果，为避免恶性循环，小区业主委员会正在收集业主预缴物业费时的缴费收据等材料，准备对未移交预收物业费的物业公司提起诉讼。
蒲大林表示十分疑惑，如果物业公司拒不退费将受到何种处罚，是否有相应的惩戒措施？
潇邦物业：撤离小区时，
已移交了相应的预收账目
对发生在蜀南气矿龙马小区的事情，泸州市潇邦物业服务有限公司负责人肖邦辉谈到，他们公司入驻小区时，凌宇物业没有移交预收业主的20余万元物业费，街道、社区因此多次组织座谈协商，但前物业预收的费用始终没移交。
“我们没有与前一家物业公司签订合同，又没有收到业主在服务期内应付的费用，所以才起诉了所有未缴纳一年物业费的业主，目前已经向法院起诉了三十余人。”肖邦辉说，今年2月公司撤离时，由于该小区存在一大部分业主未缴纳2017年3月至9月的物业费，所以他们用预收的2018年3月至9月的物业费进行抵扣。
肖邦辉说：“我们公司在小区服务了一年，所以收取业主一年的物业费用。在撤离小区时，我们将相应的预收账目进行了移交。”
△ 潇邦物业收据
相关部门：物业不退还预收物业费
且不整改将被扣分
据龙马潭区住建局物业管理科工作人员介绍，2017年12月新施行的《泸州市物业管理条例》规定：建设单位在办理建设工程综合竣工验收备案前，应当按照规定对物业服务用房和业主委员会议事活动用房进行装修。
在这之前，泸州没有相关规定表示物业用房的装修费用该由谁承担，蜀南气矿龙马小区物业办公室的产权属于小区全体业主，所以物业办公室的装修费用由谁承担应由多方协商决定。
根据目前的物业管理条例，前后期物业都应按规定到住建局备案，小区所属社区、街道将监督物业公司完成移交、承接，如果存在物业公司拒不清退或移交预收物业费的情况，小区业主可将情况反映到社区，由街道、社区组织小区业主、业主委员会、物业公司协商解决，社区可申请住建局主管部门参与协商。
目前，行政法律法规对物业公司关于预收费没有具体的行政处罚。当住建局物管科掌握物业公司存在拒不清退或移交预收物管费的事实后，将督促物业公司整改，若物业公司拒不整改，住建局将对相应物业公司进行诚信扣分处理。
另外，如果经过相关部门协商后达不成协议，小区业主可对物业公司提起诉讼，通过司法进行维权。
律师：业主或业委会未同意，
物业不能用预缴费抵扣装修费
五月花律师事务所李强律师谈到，小区业主向物业公司预缴下一年度的物业费用，业主与物业形成了物业服务合同关系，物业公司就应当提供约定的服务。
如果第一家物业公司与第二家物业公司之间存在权利与义务的承接关系，那么第二家物业公司入驻小区后，应当继续履行第一家物业公司未完成的服务。
第一家物业公司主张，在业主预缴费基础上扣除他们对物业办公室的装修费用，如果事前没有征得业主或业主委员会的同意，就不能用业主预缴的物业费进行抵扣。
对于第二家物业公司起诉业主的问题，关键看第二家物业公司与业主委员会的合同是如何约定的。
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川江都市报记者 田明艳
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