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你村拆吗?西安三年清零114个城中村

作者:陕西交通FM916 来源:陕西交通FM916 公众号
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03-10


一年一度的“两会”还在继续,有关房子、医疗、教育等民生政策依然是关注的重点。


9妹注意到,与前两年不同,2019年政府工作报告,对棚改计划并没有提出具体的数据要求,只是提出“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”。


下一步“棚改”怎么走,耐人寻味。


落地到陕西,2018年棚户区改造开工20.3万套,2019年预计新开工棚户区改造仅为9.8万套,同比去年下降51.7%,降幅超一半。“棚改”减速!


在此背景下,2018年12月,西安市政府下发的“三年内绕城内所有城中村清零方案”的恐遇“兑现”难。


2020年底前,

须完成114个城中村的清零


城中村的拆迁工作,向来都是漫长而艰难,尤其是地段好,规模大者。


不只是鱼化寨,包括整个西安在内,如今都面临较大的拆迁压力。


早在2015年,中央城市工作会议就提出了“力争到2020年完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”的总体要求。


2017年11月,西安正式发布《“品质西安建设补短板三年行动计划”实施方案》,方案中最受关注的当属“重点棚户区(城中村)改造建设提升行动",提出“加快城中村改造,完成重点区域棚户区改造建设”。


直到2018年,西安棚改计划才按下了“快进键”,要求在2018-2020年期间,西安要完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村的清零工作,包括整村拆除及垃圾清运。具体而言:


2018年,要完成灞桥区、高新区、浐灞生态区9个村的清零工作;


灞桥区:上庄村、下庄村、曹堡村、安家村、董家村;


高新区:陈林村;


浐灞生态区:秦家村、康家村、上桥梓口。


2019年西安计划完成60个城中村的清零工作;


莲湖区:西十里铺、五一村、丰禾村;


雁塔区:王家村、观音庙、铁一村、铁二村、杜城村、郝家村、吉祥村、延兴门南村、西等驾坡村、西八里村、闵旗寨村、二府庄村、姚家村;


未央区:枣园村、谭家村、团结村;


灞桥区:董家门、三殿村、湾子村、方家村、草滩村、官厅村、席王村、卞家村;


高新区:鱼化寨、周宋村、东晁村、双旗寨村;


经开区:郭家庙、南康新村、河址西新村;


浐灞生态区:高楼村、赵村、广大门村、史家湾、下桥梓口村、段家村、苏王村;


沣东新城:贺家村、后卫寨村。


新城区:南张村;


莲湖区:糜家桥;


曲江新区:太平堡;


2020年完成45个村庄的清零工作;


莲湖区:纸坊村;


雁塔区:罗家寨、北山门口村、徐家庄村、沙井村、南山门口村、沙滹沱村、潘家庄村;


未央区:新光村、郑家寺;


灞桥区:马家沟村、枣园苏村;


浐灞生态区:新房村、周家坡村、北牛寺村、汪新寨村、田家湾村、白杨寨村、老人仓村、张家坡村、米家崖村、杜家街村、张义村、张二村、杨家湾村、东小寨村、十里铺村、马腾空村;


沣东新城:南皂河村、北皂河村、东柏梁村、焦家村、肖里村、杨何村、双吕村、新军寨村、西凹里村、蔺高村、阿房宫村、赵家堡村、八一村、胡家村、茨根村、王寺村、大苏村。


整村拆迁,

时间普遍在3年以上


这究竟是一个什么样的进度呢?以“鱼化寨”为例,2018年10月起开始落实拆迁工作,2019年6月底之前,要完成整体的拆迁及建筑垃圾清运。


若真能实现,自然是好。不过,根据以往的拆迁时间跨度来看,确实有些困难。


为了验证这一点,不妨扒一扒2018年要清零的这几个村子。


1、高新区,陈林村:


这个村子不大,位于科技八路附近,共32户。2017年年底已经人去楼空,2018年1月,仍有7户未签订补偿协议;2018年5月开始动用大型机械设备,整体拆除;不过,至2018年7月,还有一些住户没有搬走,村里有些店铺和路边卖水果蔬菜的小摊还在营业。


2、浐灞生态区:秦家村、康家村、上桥梓口:


这3个村的用地为丝路国际会展中心项目用地。拆迁工作从2017年9月便正式开始;2017年12月进行了大规模整村拆迁;2018年可以说是收尾阶段。


3、灞桥区,盖席王街道安家村、曹堡村、董家村、上庄村、下庄村:


五个村子属于整体拆迁,同样于2017年年初便开始了拆迁动员等工作;2018年3月,“5村”协议签订完成97.88%;截止2018年年底,时间跨度2年。


再比如说,西安中轴线上的“八里村”。早在2015年,西安雁塔区八里片区综合改造项目已经完成签约;直到2017年拆迁工作才有了实质性进展,东八里村全部、西八里村部分完成拆迁;但西八里村至今仍未完成拆迁,并赫然出现在在了2019年的名单里。


另一个不可忽略的是沙井村,2016年便传出消息,至今仍然人来人往,部分从鱼化寨搬出的“西漂”,又搬进了沙井村;在这一轮拆迁安排中,沙井村被安排在2020年年底前彻底清零。


一般而言,城中村的改造要经历前期规划设计、拆迁动员、集体土地征收、村宅基地拆除、安置房建设、统一回迁等工作,涉及多方利益。整个周期快则2-3年,一旦中间某个环节停滞,5-8年都不是没有可能。


3个层面理解执行难


从城市发展、居住舒适度、消防安全等多方面考虑,城中村的拆除与改造都是一件好事儿,为何落实到执行层面会如此困难呢?


1、经济上不划算!以鱼化寨拆迁为例,总6层60余间房共计1700余㎡的居民家庭,年收益在20余万;拆迁款赔偿、大修基金以及其他,一次性共赔偿100余万,外加每人70㎡住房、20㎡商铺。很多村民看来,这样的补偿太少!


当然,也可以选择货币安置,两者二选一。安置货币款=安置住房面积*货币补偿基准价(9775元/㎡)+综合补偿价。不过,从这次的补偿基准价的设置来看,仅为9775元/㎡(周边商品房均价在1.4万元/㎡左右),鱼化寨此次更鼓励实物安置。


这样的拆迁补偿,与前段时间坊间流行的鱼化寨拆迁,大量安置货币即将入市,推涨房价,有一定的出入。购房者应相信自己的判断,不要被一些传闻所左右。


2、难以做到绝对的公平!征地拆迁补偿政策总体上是好的,但在区与区、街道和街道,甚至同一条街道的同类房屋,由于建设项目的不同,补偿标准存在差异,引发不少纠纷。阻碍征地拆迁工作的进行。


3、安置房建设周期长!许多在外租房居住的拆迁户,一等就是两、三年,严重影响了他们的日常生活和工作,村民不愿搬。


资金需求或约500亿元


当然,这其中最让各方棘手的还是“资金”的问题。9妹梳理了近3年的西安市的棚改资金需求:


  • 2016年,西安市城中村计划新启动9个改造项目,完成15个村的回迁安置工作,总投资约59.35亿元。


  • 2017年,集体土地、国有土地上棚户区(城中村)改造计划新启动17个村的拆迁工作,完成16个村的回迁安置工作,总投资约51亿元。


  • 2018年,全市集体土地、国有土地上棚户区(城中村)计划新启动16个项目房屋拆迁工作,完成14个村的回迁安置工作,总投资约65亿元。


按照以往的投资费用,2018年-2020年,共计114个城中村的拆迁改造,所需的资金缺口,大概在500亿左右,甚至更多。


近两年,棚改的资金支持主要来自国开行,其以PSL(抵押补充贷款)的形式借钱给地方用于棚改。不过,这一政策眼下也面临着推高房价的指责。从去年6月开始,国开行已经提高了棚改项目审批的门槛,权限由支行回收到总行,意味着棚改货币化安置力度的减弱。


下一步,包括西安在内,全国范围内都会面临一个问题——钱从哪儿来。有研究显示,仅通过专项债,难以覆盖2019年的棚改资金需求。


根据天风证券的测算,2019年棚改资金需求在1.3万亿左右,落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后,保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额,因此还有接近6000亿的资金缺口。


对于西安正在拆迁、或即将拆迁的城中村项目而言,未来面临最大的挑战或许就是资金。


结语:城市发展全过程就是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。城中村的拆迁、改造迟早会来,不过可能会因为时机的不同,而产生较大的结果差异。


西安这一论的城改来了,只是速度可能没那么快!对西安楼市的影响也不能立竿见影。


来源:西安楼市情报




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