售楼处恩仇录

作者：i黑马来源：i黑马公众号

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09-06

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作者 | 三个火枪手

今年5月底，盛夏的阳光还十分热辣，杭州人民为了获得摇号资格，在银行排队等候购房诚意金冻结。一二手房价倒挂点燃了购房者心里的一把火，亢奋的杭州人民把家人亲戚能用上的资格都用上了。当时排队的人群有如滔滔江水延绵不绝，甚至有一位女性购房者体力不支而晕倒在现场，最后被银行保安合力抬出。

一年二十四节气，过来人的经验是过了三伏天，进入立秋日，天气就会开始转凉。但过了8月7日农历立秋日，杭州的土地市场也凉了。

在8月27日杭州主城区土地出让会上，竞拍过程冷冷清清戚戚，位于望江新城、祥符、钱江新城二期的三宗优质宅地溢价率分别只有2%、3%、0%。业内人士说：“杭州主城区宅地上一次以底价成交至少是三年前的事了。”

就像鸭子对春江水温有天然的敏感性一样，杭州人民对楼市冷暖的感知也很敏锐。9月3号晚上，杭州某楼盘售楼处前挤满了人，此时他们心里也是燃着一把火。

只不过，这是一把怒火。

在中国的楼市版图上，温州和杭州是两座标志性城市。引领楼市潮流的温州炒房团辗转大江南北让刚需群众闻之色变，而杭州则是以售楼处多次被砸而威名远播。

1998-2017年杭州房价总体呈上升趋势，房价由1998年的2087元/平上涨到2017年的28714元/平，17年间上涨了26627元/平，增长了12.76倍，年均增长率为67%。但从局部看，杭州有过三次房价下降：一次是2008年金融危机期间，另外两次分别是2010-2012年和2013-2014年，后两次则是因为楼市政策调控。

伴随这三次房价下跌，杭州的售楼处也遭遇了三波打砸运动。

2008年9月3日，杭州万科的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四大项目全线8.5折开盘，售楼处被砸，沙盘狼藉。

2012年，杭州昆仑天籁、四季公馆、丽景英郡、江南铭庭等楼盘轮番遭遇拉横幅、假跳楼、砸沙盘等事件。据不完全统计，整个2012年单是发生在杭州的静坐、拉横幅、砸售楼处等事件就超过20起。

2014年，杭州楼市再遇调控，香榭里开盘价从1.72万元/平狂降到1.18万元/平，北海公园从1.9万/平直降至1.58万元/平，结果两处售楼处都被老业主砸了个稀烂。

2008年万科售楼处被砸后，一个主管部长在一次内部会议上谈到此事，并表示：“要对一些楼市不稳定的因素要做好应对工作。比如杭州万科售楼处被砸，万科等企业为了解决资金问题采取降价促销的手段，这本来是市场行为，但先期买房的购房者就有意见，甚至闹事，砸人家售楼处的玻璃，干扰人家正常的工作，要求赔偿差价。”这位大领导还反复强调：“风险意识的提高，光靠说教恐怕是不行，必须得有现实的事情发生才能从中吸取教训。”

但是，购房者还没从下跌的楼市中吸取到几天教训，就被再度上涨的房价又教育了一回。

2009年春天，中国房价复苏，并维持上涨长达三年之久，买房人的持仓房价早已翻倍。如果他们这个时候去售楼处，那么大概会去送锦旗以感谢开发商顶住了他们当初砸售楼处的压力。然而历史是一个循环，2012年杭州人民又把售楼处砸了一轮……

这帮人仿佛走在莫比乌斯环上，他们不是在去售楼处买房的路上，就是在去砸售楼处的路上。

2015年，杭州开动了另一个循环——棚改补偿、拆迁、卖地、买房，杭州人民一夜暴富，大家又兴高采烈地去售楼处门口排队了。僧多粥少之际，房子也要打新了。融信澜天400套房子发售，上万人参与验资摇号，中签率仅4%；华夏四季160多套房子发售，六千多人参与摇号，中签率仅2%。

之后，杭州房价开始冲出亚洲，杭州土地出让金额也登顶全国。杭州2017年共成交270宗地块，成交总价2258.85亿元，其中住宅用地成交总价1978.19亿元，同比增33.4%。而今年上半年，杭州的土地出让金同比又翻了一倍多。

杭州政府、买房的杭州人民、开发商三方达到了和谐，取得了共赢。

有那么一刻，我以为杭州人民发明了楼市永动机，跳出了历史循环，但当昨晚杭州人民站在售楼处前齐声大喊“退房”时，我又觉得初中物理老师说的有道理，世界没有永动机。

王小波说，人的一切痛苦，本质上都是对自己的无能的愤怒。而中国买房人的一切痛苦，本质上都是对房价没涨的愤怒。从媒体报道看，业主要求退房的表面原因是装修偷工减料，而真实原因还是因为房价没涨。我找了下该楼盘数据，该项目房价和所属的萧山区房价从去年10月至今还真的都没涨。

如果你爱他，就把他送到香港，因为那里是天堂。如果你恨他，就把他送到香港，因为那里是地狱。

在房价这件事上，香港人民的历史经验比大陆人民要丰富得多，但是当房价来到历史拐点时，两地的买房人却殊途同归。杭州是砸售楼处，而信奉市场经济的香港人民虽然不会跑去砸售楼处，但却会跑去要求政府调控。

香港楼市的沉疴要回溯到回归前。当时为了防止港英政府在香港回归前卖地卷钱走人，中英联合声明限制了香港每年的卖地数量。之后，香港经济持续上扬，对房地产的需求有增无减，而土地供应受限，房价屡创新高，香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期，三年零十个月上涨了68%。

在房价高峰时，香港人平均要把月薪的74%用来供楼，中下阶层怨声载道。这点涨幅就受不了，还是太小布尔乔亚了，内地涨幅动辄倍计，无产阶级的我说什么了吗？我只是感觉胸前的红领巾更加鲜艳了。

1997年香港回归，特首董建华新官上任。高知识水平的董特首深知一切不增加供给的调控都是耍流氓，于是在10月里就宣读了首份施政报告，提出十项工作计划，其中“安居”一项就制定了三个大目标:

1）每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85,000个；

2）10年内全港70%的家庭可以自置居所；

3）轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

这就是让港人爱恨交加的“八万五”计划。

为此港府成立了房屋用地供应督导委员会，专门解决房屋问题。同时公布一项5年卖地计划，在1999年3月前提供120公顷土地，并在其后的3个财年内再供应260公顷土地。

可惜董特首的个人奋斗掰不过历史进程的大腿。1997年亚洲金融风暴袭港，香港房价仅用一年时间就从1997年10月19日的最高峰跌去了一半。2000年，首批“八万五”计划中兴建的房屋正式推向市场，有85710套住宅建成；其后的2001年，又有10万套住宅推向市场，大大超过计划目标。随着“八万五”时期的房子陆续建成入市，房价再次下落。

雪上加霜的是，之后非典肆虐香江，楼价再受重锤。在2003年8月24日跌至谷底。从97年高点到03年低点，香港楼价下跌七成，许多人由百万“富翁”变为“负翁”。

曾经在房价上涨时闷声发大财的“有产者”开始上街哀嚎，“八万五”计划成为众矢之的。在社会舆论猛烈抨击之下，那时的政治正确从“大庇天下寒士俱欢颜”变成了“让房价上涨，挽救负资产者，拯救香港中产阶级”。

为了安抚负资产者、稳定楼价，香港政府在1998年6月宣布冻结卖地。2000年董特首回顾往事时说：“金融风暴来临，根本无机会实施‘八万五’政策，楼价已经下沉，跌得很快。”

多年以后，面对密密麻麻的劏房、笼屋，香港人会不会想起抵制八万五计划的那个遥远的下午？

在中国人的潜意识里，大家似乎都认为人生如浮萍，而房子就是人的根。按照现在流行的说法，这叫“有恒产者有恒心”，其言下之意则是“无恒产者无恒心”。世间上没什么事是一套房不能解决的，如果有，那就两套。

如今，房产真的成了中国家庭的命根子。在2015年就有调查数据显示，中国有52.07%的家庭，其房产价值占家庭总资产一半以上，更有16.19%的家庭这一比例占到80％以上。在经过了一轮涨价去库存之后，房产的家庭资产占比只会更高。

房价涨时，人们一哄而上跟买白菜一样；房价跌了，抱着法不责众的心理，砸砸售楼处，以求补偿点差价。无人反思这样做是否合理，因为在房子这事上，多数人都输不起，只能撒泼耍赖，要求买了就得涨，亏了就得赔。

与炒房的人相比，炒股的都是苦命人。沪指从2007年的6000多点滑翔到2018年的2800多点，股民们却没有去砸券商的柜台，他们只是默默地关灯吃面，告诉自己：“心若在，梦就在，大不了重头再来。”

在房子这个巨大利益面前，开发商也一样能弃信背义。这几年西安房价也像坐了火箭一样飞涨，于是就有奇葩开发商举报自己无证销售，要求作废以前的合同，收回房子重新销售。然而最奇葩的是，开发商最后还胜诉了，这样的结果让吃瓜群众们惊得瓜都掉了。西安楼市过去满地的五证不全，这是买卖双方心照不宣的共识，但却给了开发商钻法律漏洞的机会，而“已发生的交易不可作废”这么一条基本的社会契约却无人在意。

对于中国的国运来说，房子也是一种不可承受之重。一方面，房地产已经成为银行系统最重要的资产。8月四川银监局发布了统计数据：“截至2018年5月底，四川全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，相比2017年年底时增长了9.53%。房地产行业贷款集中度偏高，房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%。”另一方面，土地出让金是地方政府的重要收入来源。

房子成为了社会矛盾汇集点，每一个地区，尤其是依赖土地财政的地区，都面临这一个不可能三角：