2018年楼市十大预测！

2017年的最后一天，收到了大家很多祝福的回复，寒冷的冬天里很温暖，谢谢你们！

2018年已经到来，大家最关心的，莫过于北京楼市会怎么走？

预测本来就是最容易打脸的，但也是能最清楚最直接的表达观点的。今天是开年工作日第一天，就给大家算算命，抛出我对2018年楼市的十大预测：

1、  18年楼市整体走平，下半年好于上半年。

16-17北京楼市经历了大起大落，先是房价一路上涨，成交量飙升；到17年3月剧情反转，房价掉头直下，下跌幅度接近20%，成交量冰点，在清淡中结束全年。

北京楼市目前的位置，

下有底—跌幅已接近20%，调整时间已接近10-12个月，这两项因素都是历次房价周期调整的底部特征；

上有顶—本轮政策延续性超过以往，房住不炒，如果短期房价反弹，就还会有政策压下来，另外目前所处加息周期也不利于房市。

预计18年楼市春节前结束普跌，开始走稳，下半年好于下半年，全年走平。对于有房的人，考虑贷款成本后仍然难以从房子上赚到钱，但不会再像2017一样经历资产大幅缩水。对于打算买房的，18年是入市时机，有处女贷的刚需春节前后就可入，换房需求可等认贷松动。19年是下一个回暖周期。

2、  股市机会大于楼市。

中国经济最近一年多以来企稳复苏，企业盈利增长。17年沪深300指数也涨了20%多，但由于大部分小股票估值还是太贵，涨的都是大股票，总共3000多只股票里7成下跌3成上涨，不少散户赚了指数不赚钱。今年我仍然对股市预期乐观，且个股层面的表现还会优于2017年。房住不炒的大环境下，股票机会大于楼市。

3、  共有产权房大量入市，中签率节节攀升，开始出现弃购盘。

17年申购的共有产权房不足4000套，而入市的共有产权房地块已有5万套。建房子有周期，从拿地到能申购一般是一年时间。也就是说，这5万套房源的地块，2018年大部分都会具备申购条件了。第一个共有产权房的项目中签率不足1%，后面几个项目中签率大概在2-5%左右。随着明年共产房项目的大量入市，我预计中签率会进一步攀升，逐步会出现10%以上中签率的项目。大家能买到共产房不再是天方夜谭，甚至个别位置偏远的项目，会出现大规模弃购而卖不出去的情况。

4、  限房价新房商品房成为抢手货。

限房价新房成为新房供应主力，其中不乏好位置的项目，东城、海淀、朝阳、丰台、石景山和部分近郊好位置的限房价新房会成为抢手货，出现一票难求的状况。卖二手换新房成为明智之选。

5、  租房变成更多人的选择。

公租房供应继续增大，多种不同形式的租赁房入市，一些开发商自持的租赁房品质提升，更多人用长租的方式解决住房问题。品质比公租房还差的远老破小会越来越没有市场。

6、  政策整体不放松，二手房阴阳合同加码。

政策难以在18年全面放松，甚至还会有局部的政策加码，二手房阴阳合同首当其冲，阴阳合同是目前非常普遍的二手房交易避税方式，若堵住此项操作方式，对于非满五唯一的房产，买卖双方增加几十至上百万的税费成本。另一方面，市场平稳后，对改善性住房的政策支持会适当放松，对普通住宅的认定标准会变化。

7、  房产税进程提速，但离实际征收尚远。

房产税明年会上两会讨论，推出过程中，中间仍然要经历艰难的博弈过程，要花上几年时间，但是进程会提速。

8、  贷款利率仍在上行周期，下半年可能加息一次。

去年以来，基准利率没变，但实际的房贷利率一直在上涨，这意味着买房成本也在上涨。从85折，到9折，到基准，到现在主流的上浮5%-10%，明年实际房贷利率上行的趋势不变，但会比较温和平稳。优惠折扣只影响新买房的人，而基准利率的变化会影响已经买房的人。预测明年美国加息4次，明年下半年中国可能加息一次。

9、  一线城市成交见底反弹，三四线城市继续回落。

多少年来，一线城市永远都是领先指标，之后才传到到二线、三四线，涨也是、跌也是，17年北上深房价见顶回落的时候，很多三四线还在后知后觉的上涨。而18年，最早下跌的一线城市首先回暖，成交量的见底反弹是大概率，而三四线城市的回落仅仅是上半场。

10、普涨普跌已过，结构分化，位置！品质！学区！

16年普涨，17年3月后普跌，涨的时候鸡犬升天，跌的时候泥沙俱下，但我预测未来，齐涨齐跌的时代结束，结构分化、有涨有跌的时代到来。就像以前常给大家举的茅台和二锅头的例子，当初我爸妈结婚的年代，茅台8块钱一瓶，二锅头1块8一瓶，差距4倍。如今的二锅头7块钱一瓶，茅台1500了，差距200倍。物质短缺的时代，好的和次的差距小，更重数量；物质丰富的时代，好的和次的差距大，更重品质。房子过去一直都是数量缺，所以都涨，未来有大量的共有产权房、公租房供给，由量到质的转变正在发生。位置！品质！学区！三个都不占的远老破小是没有前途的，有品质好位置的房子永远都是稀缺品！两者的价格差距会越来越大…

正好凑足十条，以上就是我对于2018北京楼市的预测，是对还是错，年底的时候再来和大家一起验证吧！

楼市起起伏伏，也重要，也不重要，在我看来，更重要的，还是愿大家在2018年里，都有好心情！都有好运气！大家加油！